Thị trường bất động sản Thành phố Nam Định leo thang: Nhiều yếu tố đầu cơ, tạo giá ảo!
Cập nhật lúc 07:11, Thứ Sáu, 15/04/2011 (GMT+7)

Trong 3 tháng đầu năm, giá đất tại các xã ngoại thành Thành phố Nam Định liên tục tăng. Tuy nhiên, trong thực tế, giá đất tăng không phải do nhu cầu nhà ở của người dân tăng mà lại ẩn chứa các dấu hiệu của yếu tố đầu cơ và tạo giá ảo. Tình trạng đó đã không chỉ làm khó cho người dân có nhu cầu thật về nhà đất mà còn ảnh hưởng đến nỗ lực của tỉnh trong việc kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội.

Đổ xô đi mua đất…để chờ!

Khác với mọi năm, thị trường bất động sản thường im ắng vào những tháng đầu năm thì ngay trong 3 tháng đầu năm nay, thông tin về nhà đất khá sôi động, giá đất tăng từng ngày. Anh Phạm Mạnh Đạt, xã Nam Phong (TP Nam Định) mua mảnh đất có diện tích trên 100m2 ở đường Trần Huy Liệu (đường 12 cũ) với giá 850 triệu đồng vào cuối tháng 2. Theo anh Đạt thì mức giá ấy tương đương với 8 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2 triệu đồng/m2 so với giá rao bán ở thời điểm trước Tết âm lịch. Vậy mà chỉ đến cuối tháng 3, đã có người tìm đến trả mảnh đất đó 1,2 tỷ đồng, tương đương với trên 11 triệu đồng/m2. Trường hợp của anh Nguyễn Văn Dũng chỉ kịp đặt cọc cho mảnh đất trị giá 420 triệu đồng ở xã Mỹ Xá chưa được 1 tuần đã có người tìm đến nhà xin trả số tiền đặt cọc và bù thêm 70 triệu đồng để mua quyền đặt cọc… Ở địa bàn 5 xã ngoại thành Thành phố Nam Định gồm: Nam Vân, Nam Phong, Lộc An, Lộc Hoà, Mỹ Xá hiện nay ngày nào cũng có nhiều người đến tìm đất, xem đất. Chị Phạm Thị Hiền ở xã Nam Phong có mảnh vườn rộng 172m2 muốn bán. Chỉ sau 2 ngày thông báo đã có gần 20 khách đến trả giá, xin đặt cọc. Chị Hiền cho biết: Họ đề nghị tôi cứ bán, sau đó họ tự làm thủ tục xin chuyển đất vườn thành đất ở, tự xin sổ đỏ mà không cần chủ nhà phải lo!”.

Theo số liệu thống kê trong những tháng cuối năm 2010 và 3 tháng đầu năm 2011, giá đất ở khu vực 5 xã ngoại thành Thành phố Nam Định tăng khoảng 1,5 đến 2 lần so với trước đây. Ở những địa điểm được coi là “đắc địa” như gần các trục đường xã, liên xã, giáp chợ, trường học giá đất tăng so với giữa năm 2010 đến hơn 3 lần. Đơn cử như tại đường Đặng Xuân Bảng (Nam Vân), đoạn từ Cống Trắng đến km số 3 có giá Nhà nước quy định là 5 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã tăng ở mức từ 15 đến 20 triệu đồng/m2… Mặc dù giá đất tăng cao song lưu lượng giao dịch cũng không giảm. Thống kê của Văn phòng đăng ký và thông tin nhà đất Thành phố Nam Định cho thấy trong 3 tháng đầu năm 2011 có tổng số 1.091 vụ chuyển nhượng, mua bán đất đai, trong đó có trên 70% số vụ mua, bán đất ở khu vực ngoại thành, tăng cao so với bình quân năm 2010. Đặc biệt trong số 1.091 vụ giao dịch đất đai có nhiều mảnh đất được mua bán đến 2-3 lần. Tuy nhiên, thống kê của địa chính các xã ngoại thành cho thấy chưa có động tĩnh gì lớn của các chủ đất mới về xây dựng nhà cửa, trên mảnh đất mới mua. Số liệu của Trung tâm hành chính “một cửa” thành phố cho biết trong 3 tháng đầu năm chỉ có trên 100 hồ sơ xin cấp phép xây dựng, lại chủ yếu nằm trong khu vực các phường nội thành. Theo một số Trung tâm tư vấn, buôn bán bất động sản như Hoàng Vinh, Hùng Hậu cho biết, tình trạng tự giao dịch, giao dịch tắt giữa người sở hữu đất và người mua đất để trốn thuế, lách phí hiện nay còn rất nhiều… Như vậy có thể thấy, nhu cầu mua đất hiện nay đang rất lớn nhưng người mua hầu hết đều chưa sử dụng đất mua cho mục đích xây dựng nhà ở. Chị Lê Thị Thu ở xã Mỹ Xá (TP Nam Định) cho biết: Mấy tháng nay ở đây hàng trăm mảnh đất được bán nhưng chưa thấy chủ mới xây dựng, sửa gì…, chủ yếu là người có tiền mua đất để đấy chờ giá tăng!”… 

Nhu cầu mua đất để đầu cơ tăng, khiến xuất hiện nhiều văn phòng giao dịch bất động sản tại TP Nam Định.
Nhu cầu mua đất để đầu cơ tăng, khiến xuất hiện nhiều văn phòng giao dịch bất động sản tại TP Nam Định.

Dấu hiệu đầu cơ, tăng giá ảo!

Ông Trịnh Hoàng Vinh, giám đốc Cty TNHH Hoàng Vinh có thâm niên trên 20 năm kinh doanh bất động sản đã được đặt danh là “Vinh đất” cho biết: “Thị trường chứng khoán không ổn định, tình hình kinh tế vẫn có nguy cơ lạm phát… nên ở thời điểm này, không thể tránh được việc đầu tư tiền của người dân vào đất đai”. Cũng theo ông Vinh, đầu cơ đất không còn là dấu hiệu mà đang diễn ra thực tế tại Thành phố Nam Định, nhất là khi Thành phố đang phấn đấu trở thành đô thị loại 1 vào năm 2012. Nhận định của ông Trịnh Hoàng Vinh có nhiều minh chứng rất xác thực. Trường hợp anh Phạm Mạnh Đạt ở xã Nam Phong mua mảnh đất 850 triệu đồng tại đường Trần Huy Liệu là để kinh doanh vì anh Đạt đã có nhà ở. Để có tiền mua đất, anh Đạt đã rút vốn kinh doanh và bán chiếc xe ô tô đang đi. Anh N.L.M đang kinh doanh một nhà hàng ăn uống tại phường Trường Thi là bạn anh Đạt sau sự kiện này đã chuyển nhượng lại nhà hàng để đầu tư sang lĩnh vực bất động sản. Tại Thành phố Nam Định, số lượng các văn phòng, trung tâm buôn bán và tư vấn bất động sản xuất hiện nhiều. Số liệu của văn phòng đăng ký và thông tin nhà đất phân tích rõ trong 1.091 vụ giao dịch nhà đất đầu năm chỉ có 20% đến 25% là người dân các huyện mua đất tại thành phố, mang dấu hiệu dịch chuyển cơ học dân số vào thành phố. Hơn nữa, nhiều đất, nhà ở khu vực nội thành được giao bán nhưng hầu như người mua chỉ tập trung vào khu vực ngoại thành.

Cũng đồng tình với quan điểm của giám đốc Cty TNHH Hoàng Vinh về nguyên nhân và thực trạng đầu cơ đất, anh Vũ Văn Tuyền, giám đốc Cty TNHH Hoàng Mai, một doanh nghiệp đang tham gia nhiều hoạt động trên thị trường bất động sản Thành phố Nam Định cho biết: “Chính sự tập trung đầu tư, đầu cơ vào đất ở khu vực ngoại thành là nguyên nhân đẩy giá đất tăng cao khi bản thân các nhà đầu tư, đầu cơ cạnh tranh lẫn nhau, tự nâng giá để được đầu cơ. Nhiều mảnh đất, nhiều khu vực được “đôn” giá vượt mặt bằng, vượt giá trị thực!”. Tuy nhiên, theo anh Tuyền thì nguy lớn nhất trong thị trường bất động sản hiện nay là việc tung tin về quy hoạch của các khu vực để tạo ra sức tăng đột biến cho mảnh đất được đầu cơ… Khảo sát thực địa tại 5 xã ngoại thành, chúng tôi đã chứng kiến hiện tượng “đâu cũng là trung tâm thành phố, đâu cũng có đường lớn sắp mở, chợ lớn sắp xây” (!).

Giá đất tăng gây khó cho người dân ở Thành phố Nam Định có nhu cầu mua đất ở thực. Chị Nguyễn Thị Lan, ở ngõ 144, đường Trần Đăng Ninh lo lắng: “Nhà tôi ở trong phố chật chội, muốn bán để mua nhà ở ngoại thành cho rộng rãi, nhưng đất ngoại thành tăng thế này thì làm sao rộng được, đành phải chờ vậy!”. Với người lao động ngoài thành phố đang làm việc, muốn định cư lại thành phố còn khó khăn gấp bội vì đa phần số này đều có tiền dư ít, thu nhập bình quân không cao. Anh Nguyễn Đình Thắng, xóm 6, xã Hải Vân (Hải Hậu) cho biết: “Vợ chồng tôi một người ở Hải Hậu, một người ở Xuân Trường, cùng làm ở KCN Hoà Xá. Tích cóp mấy năm mới được gần 100 triệu đồng, định vay mượn thêm khoảng 100 triệu đồng mua miếng đất ở ngoại thành cho đỡ phải ở nhà trọ. Nhưng với 200 triệu đồng thì mua nhà trong ngõ, xóm bây giờ cũng khó. Vay thêm thì bao giờ trả được...”.

Không chỉ khó cho người có nhu cầu thực, giá ảo, thông tin ảo còn tiềm tàng nguy cơ cho chính nhà đầu cơ. Giá ảo chắc chắn sẽ đến thời điểm hiện rõ sau quá trình đột biến, sốt đất. Khi đó, khoản đầu tư không những không sinh lãi mà so sánh với lãi suất ngân hàng, với đầu tư vào lĩnh vực khác thì dù bằng giá gốc vẫn là lỗ. Chưa kể đến tình trạng là từ những thông tin không chính thống về quy hoạch, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ tiền, thậm chí đi vay khoản tiền lớn để đầu cơ vào mảnh đất đang là đất ruộng, đất vườn. Nếu thông tin không đúng nhà đầu cơ sẽ gần như mất trắng khoản đầu tư. Tình trạng này sẽ tác động tiêu cực đến sự ổn định xã hội và tốc độ tăng trưởng, phát triển của Thành phố.

Hai vấn đề của thị trường bất động sản!

Dựa vào thực tế, các chuyên gia có kinh nghiệm đều cho biết thị trường bất động sản tại Thành phố Nam Định trong năm nay sẽ tiếp tục diễn biến theo xu hướng tăng giá, thậm chí có thể có sốt đất ở một số khu vực có dự án trọng điểm. Đầu tư là quyền của người dân, doanh nghiệp nhưng nếu sự đầu tư đó không hợp lý sẽ tạo ra biến động lớn cho thị trường, dẫn đến nguy cơ bất ổn cho nền kinh tế. Vì vậy, cần phải có sự chấn chỉnh, ngăn chặn kịp thời tránh gây tác động xấu đến nền kinh tế. Đây là vấn đề đòi hỏi trực tiếp vai trò của các ngành chức năng và đặc biệt là UBND Thành phố Nam Định. Cùng với việc xây dựng quy hoạch hợp lý cho đô thị Nam Định thì phải công khai quy hoạch ấy ở mức chi tiết đến người dân thông qua đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền. Tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản, quản lý hoạt động giao dịch, mua bán bất động sản và hoạt động của các trung tâm tư vấn, giao dịch bất động sản. Việc xử lý các hành vi tung tin quy hoạch sai tạo giá ảo gây nên tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trong giao dịch bất động sản không chỉ thiếu chế tài mà hầu như chưa thấy thực hiện. Hiện tượng mua bán nhà đất trao tay, mua tắt, sử dụng các hành vi lách luật để trốn thuế có giảm nhưng vẫn còn. Một bộ phận cán bộ, công chức chuyên môn vẫn lạm dụng quy trình làm thủ tục, cấp giấy chứng nhận, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thu lợi bất chính. Cộng hưởng những yếu tố đó đang dẫn thị trường bất động sản tại Thành phố Nam Định theo hướng “mạnh ai nấy mua, mua được là được”.

Vấn đề thứ hai là hiện tượng đầu cơ đất. Kinh doanh bất động sản về bản chất không tạo ra sản phẩm trực tiếp. Vì vậy, cùng với việc các ngân hàng thắt chặt nguồn vay đối với kinh doanh bất động sản, cần có cơ chế khuyến khích nhà đầu tư chuyển hướng đầu cơ bất động sản sang đầu tư các lĩnh vực khác, để tránh rủi ro cho các nhà đầu tư. Ông Trịnh Hoàng Vinh, giám đốc Cty TNHH Hoàng Vinh khuyến cáo nhà đầu tư cần bình tĩnh, tìm hiểu kỹ các thông tin quy hoạch, phát triển từ các cơ quan chức năng và các doanh nghiệp bất động sản có uy tín. Giám đốc Cty TNHH Hoàng Mai, Vũ Văn Tuyền cho biết dù biến động giá đất ở khu vực 5 xã ngoại thành rất lớn, khá hấp dẫn nhưng sau khi nghiên cứu kỹ, Cty vẫn quyết định đầu tư mua 3.000m2 trong khu vực nội thành chia lô, bán cho người có nhu cầu về nhà ở thực sự...

Ngoài 2 vấn đề chính yếu nêu trên, cũng cần quan tâm đến việc điều chỉnh giá đất quy hoạch sát hơn với thị trường để tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đồng chí Bùi Văn Khanh, Giám đốc Văn phòng đăng ký và thông tin nhà đất Thành phố Nam Định cho biết: Các nguồn thu từ thị trường bất động sản nói riêng, từ quỹ đất ở nói chung đang rất lớn. Đơn cử như năm 2010, nguồn thuế thu nhập cá nhân của Thành phố đạt 173% so với chỉ tiêu UBND tỉnh giao, nguyên nhân tăng chủ yếu do thu từ giao dịch đất. Sắp tới, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực cũng tạo nguồn thu lớn về đất ở. Tuy nhiên, mức giá đất quy định hàng năm so với giá giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay còn quá thấp, chỉ đạt tỷ lệ 1/3, thậm chí 1/4. Đơn cử giá quy định năm 2011 cao nhất là 25 triệu đồng/m2 thuộc phố Trần Hưng Đạo (áp giá cho đoạn từ ngõ Hai Bà Trưng đến phố Quang Trung) thì giá thực tế thị trường từ 70 đến 80 triệu đồng/m2. Giá quy định tại đường Đặng Xuân Bảng (đoạn từ Cống Trắng đến km số 3) năm 2011 là 5 triệu đồng/m2, giá thực tế trên thị trường hiện nay từ 15 đến 17 triệu đồng/m2... Ngân sách Nhà nước thất thu đáng kể do giá quy định ở mức thấp hơn...

Bài và ảnh: Hoàng Long

Ý kiến của bạn
,
,
.
,
,
,
,